V prispevku razpravljamo o vlogi naravnih dejavnikov, kot so plazovitost, poplavnost, osončenost, razglednost, količina meglenih in jasnih dni, vetrovnost, kakovost zraka, hrup ter pogostost toče in ...žleda, pri vrednotenju nepremičnin. Izhajamo iz hipoteze, da v Sloveniji ne obstaja kakovostna baza podatkov, primerna za neposredno vključitev v proces ocenjevanja vrednosti nepremičnin, ter da je subjektivno zaznavanje naravnih dejavnikov najbolj izraženo pri poplavnosti. Osrednji pripomoček za merjenje stališč je vprašalnik,na katerega je odgovorilo 307 udeležencev. Rezultati kažejo, da udeleženci največji vpliv na ceno in zadovoljstvo z nepremičninami pripisujejo smradu, plazovitosti in poplavnosti, pri odločitvi o nakupu nepremičnine pa poplavnosti, hrupu in osončenosti. Udeleženci menijo, da naravni dejavniki niso dovolj upoštevani, predvsem pri modelu množičnega vrednotenja nepremičnin, saj je njihov vpliv na cenomanjši od njihovega vpliva na zadovoljstvo. Kot razlog navajajo neustrezno zakonodajo in neustrezne standarde ocenjevanja vrednosti nepremičnin. Primerjalna analiza vključevanja poplavnosti v procesvrednotenja nepremičnin v Sloveniji in ZDA pa kaže, da Slovenija na tem področju zaostaja. Ugotavljamo, da je razlog pomanjkanje ažurne evidence nacionalnih kart poplavne nevarnosti, kar pomeni pomanjkanjevhodnih podatkov v procesu ocenjevanja. Ugotavljamo, da bi bilo upoštevanje naravnih dejavnikov korak k bolj objektivnemu vrednotenju nepremičnin in tudi k pravičnejšemu sistemu nepremičninskega obdavčenja ; This article discusses the role of natural factors, suchas landslides, floods, sun exposure, panoramic views, the amount of foggy days, the amount of clear days, wind, unpleasant smells, air quality, noise, and the frequency of hail and ice, in real estate appraisal. The discussion is based on the hypothesis that Slovenialacks a quality database of natural factors that would be adequate for direct inclusion in the real estate appraisal, and that subjective perception of natural factors is the most explicit in the flooding factor. The main tool used for evaluating the participants’viewpoints was a questionnaire through which 307 answers were collected. The results show that the biggest impact on the price is attributed to unpleasant smells, landslides and floods, while the biggest impact when buying a real estate is attributed to floods, noise and sun exposure. The participants think that natural factors are not sufficiently considered in the appraisal process, as their impact on the value is smaller than their impact on satisfaction with real estate. As the main cause, they define unsuitable legislation andunsuitable standards of the real estate appraisal. The comparison of inclusion of flooding in the real estate appraisal process in Slovenia and the US shows that Slovenia lags behind the US. It has been determined that the main cause for this lies in poor and not upto-date national flooding maps, which is reflected in insufficient input data in the real estate appraisal. It has been concluded that consideration of natural factors would contribute to more objective real estate appraisal and also to a more just real estate taxation system.
SI: Množično vrednotenje nepremičnin omogoča stroškovno učinkovito ocenjevanje večjega števila nepremičnin na določen dan z uporabo standardiziranih postopkov in modelov vrednotenja nepremičnin. ...Rezultat množičnega vrednotenja je bolj ali manj natančna ocena tržne vrednosti nepremičnin, ki je odvisna od kakovosti modelov vrednotenja in podatkov o nepremičninah, potrebnih za ocenjevanje vrednosti. Prispevek obravnava generalno vrednotenje, katerega glavni rezultat so modeli vrednotenja nepremičnin za posamezne vrste nepremičnin. Predstavljene bodo značilnosti sistema množičnega vrednotenja nepremičnin s poudarkom na postopku oblikovanja modelov vrednotenja nepremičnin. EN: Mass real estate valuation enables cost effective appraisal of a large number of properties on a certain date,using standardized procedures and valuation models.The result is generalized appraised value of property,which is more or less accurate, depending on valuation models quality and quality of real estate data.The article describes the general real estate valuation which primarily results in mass valuation models.The focus is on general real estate valuation procedure.
V prispevku je obravnavano množično vrednotenje nepremičnin, ki omogoča stroškovno učinkovito ocenjevanje vrednosti večjega števila istovrstnih nepremičnin na določen dan z uporabo standardiziranih ...postopkov in modelov vrednotenja nepremičnin. Rezultat množičnega vrednotenja je bolj ali manj natančna ocena tržne vrednosti nepremičnine, ki je odvisna od kakovosti modelov vrednotenja in podatkov o nepremičninah, potrebnih za ocenjevanje vrednosti. Na kratko je predstavljen projekt obveščanja lastnikov nepremičnin o poskusno izračunani vrednosti nepremičnin z vidika generalnega vrednotenja nepremičnin. Nakazano je izboljšanje modelov vrednotenja nepremičnin na podlagi analiz stanja, značilnosti in trendov na trgih nepremičnin ter preučevanja prejetih pripomb lastnikov nepremičnin na poskusno izračunano vrednost nepremičnin in njihovega upoštevanja v skladu z merili množičnega vrednotenja nepremičnin, kar je eden izmed zadnjih korakov pri uvajanju množičnega vrednotenja nepremičnin ; This article describes the mass valuation system, which enables cost effective appraisal of many similar pieces real estate on a defined date with standardized procedures and mass valuation models. The key result of the system is a relatively accurate appraised market value, depending on the valuation models quality and the quality of real estate data needed for the value calculation. The Trial Value Determination and Notification Project is also described from the general valuation point of view. Valuation models improvement is indicated on the basis of market analyses and a study of property owners’ complaints about trial value determination according to the mass valuation standards, which is one of the last steps in the implementation of the mass valuation system.
Si: Članek analizira potrebne informacijske podlage za posamično tržno vrednotenje nepremičnin. Republika Slovenija na področju tovrstnih informacijskih podlag nima tradicije. V zadnjih letih je ...vzpostavila oziroma posodobila evidence in registre za namen množičnega vrednotenja nepremičnin. Podatki, zbrani za namene množičnega vrednotenja nepremičnin, niso primerni za oblikovanje ustreznih informacijskih podlag za posamično vrednotenje nepremičnin. Ustrezne informacijske podlage bi pripomogle k večji objektivnosti, nepristranskosti in neodvisnosti pri poročanju o tržni vrednosti nepremičnine. Analizirani so pojmi »objektivnost«, »nepristranskost« in »neodvisnost« ter njihova povezanost z informacijskimi podlagami. Prikazani so najpogostejši viri, ki jih cenilci uporabljajo pri svojem delu, ter potrebne informacijske podlage pri posameznih metodah ocenjevanja tržne vrednosti nepremičnin. Prikazana sta metodološki pristop k oblikovanju ustreznih informacijskih podlag v Republiki Sloveniji in konkreten primer oblikovanja sistema povprečnih stroškov gradnje za tipične objekte kot podlaga za ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnine po metodi stroškov. EN: This article analyses the information required for a single real estate valuation. The Republic of Slovenia has no tradition for this type of information. Only recently, the records and registers required for the mass real estate valuation were set up or updated. The existing data collected for the mass real estate valuation were inadequate for gathering the information required for the single real estate valuation. More adequate information would contribute to greater objectivity, neutrality and independence of reporting on the market value of a particular real estate. The terms of “objectivity”, “neutrality” and “independence” are analysed as well as their links to adequate information. The most frequent sources used by valuers in their work and the information required for the particular methods of assessing the market value of real estate are presented. The article shows the methodological approach to gathering adequate information in the Republic of Slovenia and presents a concrete example of creating a system of mean construction costs for typical buildings as a basis for assessing the market value of a single real estate item by the cost method.
Članek analizira potrebne informacijske podlage za posamično tržno vrednotenje nepremičnin. Republika Slovenija na področju tovrstnih informacijskih podlag nima tradicije. V zadnjih letih je ...vzpostavila oziroma posodobila evidence in registre za namen množičnega vrednotenja nepremičnin. Podatki, zbrani za namene množičnega vrednotenja nepremičnin, niso primerni za oblikovanje ustreznih informacijskih podlag za posamično vrednotenje nepremičnin. Ustrezne informacijske podlage bi pripomogle k večji objektivnosti, nepristranskosti in neodvisnosti pri poročanju o tržni vrednosti nepremičnine. Analizirani so pojmi »objektivnost«, »nepristranskost« in »neodvisnost« ter njihova povezanost z informacijskimi podlagami. Prikazani so najpogostejši viri, ki jih cenilci uporabljajo pri svojem delu, ter potrebne informacijske podlage pri posameznih metodah ocenjevanja tržne vrednosti nepremičnin. Prikazana sta metodološki pristop k oblikovanju ustreznih informacijskih podlag v Republiki Sloveniji in konkreten primer oblikovanja sistema povprečnih stroškov gradnje za tipične objekte kot podlaga za ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnine po metodi stroškov. This article analyses the information required for a single real estate valuation. The Republic of Slovenia has no tradition for this type of information. Only recently, the records and registers required for the mass real estate valuation were set up or updated. The existing data collected for the mass real estate valuation were inadequate for gathering the information required for the single real estate valuation. More adequate information would contribute to greater objectivity, neutrality and independence of reporting on the market value of a particular real estate. The terms of “objectivity”, “neutrality” and “independence” are analysed as well as their links to adequate information. The most frequent sources used by valuers in their work and the information required for the particular methods of assessing the market value of real estate are presented. The article shows the methodological approach to gathering adequate information in the Republic of Slovenia and presents a concrete example of creating a system of mean construction costs for typical buildings as a basis for assessing the market value of a single real estate item by the cost method.
