Pravo građenja kao i superficijarno pravo pravno razdvaja trajnu zgradu od zemljišta kao posve samostalnu nekretninu, ali, za razliku od superficijarnog prava, pravo građenja se po zakonu smatra ...samostalnom nekretninom, a zgrada na njemu izgrađena ili njime naknadno odvojena od zemljišta njegova je neraskidiva pripadnost (priraštaj). Pravom građenja se ne ukida načelo superficies solo cedit već se samo prirodno zemljište zamjenjuje umjetnim pravom građenja kao drugim zemljištem. Pravo građenja je istovremeno ograničeno stvarno pravo na tuđem ili vlastitom zemljištu i samostalna nekretnina sa zgradom koju pravno odvaja od zemljišta. Zato se na temelju pravnog posla stiče ili mijenja ili prestaje to pravo dvostrukim upisom u zemljišnu knjigu. Pravo građenja može se otuđiti, naslijediti i opteretiti; ima tri bitne funkcije: socijalnu, jer snizuje troškove izgradnje za iznos cijene zemljišta; gospodarsku jer omogućava stalno pritjecanje gradske rente u imovinu vlasnika zemljišta, i pravnu koja omogućava pravno razdvajanje zemljišta i zgrade. Pravo građenja, za razliku od ostalih stvarnih prava, pored zakonskog ima i sadržaj određen pravnim poslom (akcidentalnim i dispozitivnim) koji postaje njegov integralni dio upisom u zemljišnu knjigu.
Dug je bio put od rimskog superficiesa (njegovih preteča) tj. prava imati zgradu na tuđem zemljištu koje u rimskom pravu nikad nije razvijeno do stupnja pravnog razdvajanja zemljišta i zgrade iako je ...superficijar imao posjedovnu i vlasničku zaštitu. Iako je razvoj te ustanove tendirao tome, pa se ona lako uklapala u feudalnu strukturu podijeljenog vlasništva. Ovaj razvoj poticala su još u rimskom pravu - barbarska prava koja su kao i prava srednjovjekovnih gradskih statuta u Italiji, umjesto vlasničkog načela priraštaja davala prednost načelu po kome zgrada pripada onome koji ju je izgradio. Različite ustanove prava imati zgradu na tuđem zemljištu odvojenu od zemljišta razvile su se kao što smo vidjeli u njemačkom i austrijskom pravu prije suvremenog prava građenja. Pravo građenja razlikuje od superficijarnog prava po tome što samo preuzima ulogu zemljišta pa je zgrada njegov priraštaj kao da je ono zemljište iz čega proizlaze mnogobrojne prednosti osobito za nositelja prava građenja. Za razliku od superficijarnog prava koje postiče poduzetništvo pravo građenja u prvom redu štiti socijalno ugrožene jer omogućava izgradnju zgrade bez kupovine zemljišta uz malu periodičnu naknadu ili bez naknade posebno kad ga osnivaju općine.
A titular of the Roman Law institute superficies was entitled to protection of possession and ownership, nevertheless, he never had a right to build a building on someone else's land due to the fact ...that this legal segment of the right of superficies had never been developed in Roman Law (or its antecedents). It was a long way between the Roman superficies and full recognition of legal separation of a building and a land. During the years this institute developed tendencies towards such entitlements smoothing the progress of its unproblematic fitting within the feudal structure of divided property. The described development was stimulated by barbarian laws in Roman time which were giving priority to the principle according to which a building belonged to the one who had built it instead of the proprietary principle of accretion. The same precedence was given by provisions of statuses enacted in Medieval Italian cities. Different institutes which were giving rights to its titular to have a building on other's land but separated from that land were developed, as it can be seen, in German and Austrian law before the modern right to build. The right to build differs from the right of superficies because it takes a role of a land by itself, and consequently a building is its accrete as it is a land itself. This is a source of numerous advantages, especially for a person who has the right to build. As opposed to the right of superficies that stimulates business undertakings, the right to build, in the first place, protects these who are socially endangered due to the fact that is gives a possibility to build a building without buying a land. Over its titular, the right to build imposes a small remuneration which can be excluded in cases where this right is established by municipalities. Adapted from the source document.
PRAVO GRAĐENJA – TRAJANJE I PRESTANAK Petar Simonetti
Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci (1991),
01/2011, Volume:
32, Issue:
1
Journal Article
Open access
Pravo građenja je istodobno stvarno pravo na nečijem zemljištu i nekretnina u pravnom pogledu, a zgrada je njegova pripadnost kao da je ono zemljište. Pravo građenja se može otuđiti, naslijediti i ...opteretiti. Hipoteka na pravu građenja širi se na zgradu od početka izgradnje, na svaki element buduće zgrade od kamena temeljca. Stoga je pravo građenja pogodno za pribavljanje kredita koji se osigurava hipotekom. U slučaju raskida ugovora o kreditu zbog nevraćanja duga, hipotekarni vjerovnik može namiriti svoja potraživanja prodajom hipotekom opterećene nekretnine koja se sastoji od prava građenja i zgrade u izgradnji u koju se trošio kredit. Hrvatsko pravo građenja, za razliku od austrijskoga Baurechta nije zakonom vremenski ograničeno, ali se pravnim poslom može ograničiti, rokom ili raskidnim uvjetom. Pored toga, pravo građenja prestaje: propašću (pravnom ili faktičnom) njegova objekta (zemljišta), ovlaštenikovim odreknućem, zaštitom tuđega povjerenja u zemljišne knjige, prestankom korisnika, rasterećenjem i ukinućem. Po zahtjevu vlasnika zemljišta opterećenog pravom građenja to pravo prestaje kad sud donese odluku o ukinuću zbog toga što nositelj prava građenja nije izgradio zgradu u roku od dvadeset godina ili nije obnovio porušenu ili bitno oštećenu zgradu u roku od šest godina. Na temelju propisane isprave o odreknuću pravo građenja, kao i na temelju sudske odluke ili odluke drugoga nadležnoga tijela o ukidanju iz gornjih razloga te odluke suda kojom se utvrđuje da su ispunjene zakonske pretpostavke za prestanak, pravo građenja prestaje brisanjem iz zemljišne knjige. Pravne posljedice prestanka prava građenja su: uspostava pravnog jedinstva zemljišta i zgrade i obveza vlasnika da osobi kojoj je prestalo pravo građenja plati onoliku naknadu za zgradu koliko je njegova nekretnina u prometu vrjednija s tom zgradom nego bez nje. Tuđa prava koja su opterećivala samo pravo građenja u načelu prestaju s prestankom toga prava (kada nema zgrade), ako nije što drugo određeno. Založno pravo, koje je teretilo pravo građenja, nakon prestanka toga prava tereti naknadu koju je vlasnik dužan osobi čije je pravo građenja prestalo. Služnosti, stvarni tereti i založna prava u korist i na teret prava građenja sa zgradom, ostaju kao služnosti i stvarni tereti u korist, odnosno na teret zemljišta sa zgradom, s dosadašnjim prvenstvenim redom.
Vlasništvo je društvena tvorevina. Nema, niti je bilo organizirane društvene zajednice bez nekog oblika kolektivnog ili individualnog vlasništva. Oblik vlasništva ovisi od društvenih procesa koji se ...u osnovi odvijaju neovisno od ljudske volje. Zato je kratkovječan svaki voluntaristički pokušaj uspostavljanja nekog oblika vlasništva ukidanjem postojećeg povijesno neiscrpljenog oblika vlasništva. Silom uspostavljeni oblik vlasništva može se održavati samo državnom i ideološkom represijom uz veće ili manje ograničenje ljudskih prava i temeljnih sloboda. Ovo potvrđuje i povijest socijalističkog državnog vlasništva, uključujući i njegovog samoupravnog oblika u Jugoslaviji. U društvu tržišnog gospodarstva i slobodnog poduzetništva temeljni oblik vlasništva je privatno vlasništvo koje ima izrazito egoističnu suštinu pa se mora zakonom ograničavati radi usklađivanja individualnih i društvenih interesa. Uspostavljanje privatnog vlasništva na stvarima koje su bile u društvenom vlasništvu nakon raspada socijalističkog društva bila je društvena neminovnost. Jamčeći pravo vlasništva i njegovu nepovredivost, Ustav koji je abrogirao socijalističko društveno vlasništvo dao je pravnu osnovu za denacionalizaciju: restitucijom prava vlasništva ili adekvatnom naknadom kad je restitucija nemoguća. Zakonskim (voluntarističkim) pretvaranjem prava korištenja na građevinskom zemljištu u pravo vlasništva vlasnika zgrade, po pravilu bez naknade, umjesto u ekvivalentno pravo građenja koje pravno razdvaja zemljište i zgradu, a vlasnika zgrade obvezuje da plaća periodičnu naknadu vlasniku zemljišta, onemogućena je ne samo restitucija prava vlasništva, nego i adekvatna naknada za nacionalizirano zemljište bivšim vlasnicima, odnosno njihovim nasljednicima. Budući da su tržište, privatno vlasništvo i poduzetništvo temelj suvremene društvene (državne) organizacije, privatno vlasništvo je Ustavom zajamčeno kao pravna ustanova od javnopravnih zahvata, a kao pojedinačno pravo bilo koje osobe (vlasnika) od svačijeg zahvata. Zaštita prava vlasništva Ustavom je uzdignuta u red ljudskih prava i temeljnih sloboda, a ostvaruje se u postupku pred neovisnim sudom.
Pravo građenja kao i superficijarno pravo pravno razdvaja trajnu zgradu od zemljišta kao posve samostalnu nekretninu, ali, za razliku od superficijarnog prava, pravo građenja se po zakonu smatra ...samostalnom nekretninom, a zgrada na njemu izgrađena ili njime naknadno odvojena od zemljišta njegova je neraskidiva pripadnost (priraštaj). Pravom građenja se ne ukida načelo superficies solo cedit već se samo prirodno zemljište zamjenjuje umjetnim pravom građenja kao drugim zemljištem. Pravo građenja je istovremeno ograničeno stvarno pravo na tuđem ili vlastitom zemljištu i samostalna nekretnina sa zgradom koju pravno odvaja od zemljišta. Zato se na temelju pravnog posla stiče ili mijenja ili prestaje to pravo dvostrukim upisom u zemljišnu knjigu. Pravo građenja može se otuđiti, naslijediti i opteretiti; ima tri bitne funkcije: socijalnu, jer snizuje troškove izgradnje za iznos cijene zemljišta; gospodarsku jer omogućava stalno pritjecanje gradske rente u imovinu vlasnika zemljišta, i pravnu koja omogućava pravno razdvajanje zemljišta i zgrade. Pravo građenja, za razliku od ostalih stvarnih prava, pored zakonskog ima i sadržaj određen pravnim poslom (akcidentalnim i dispozitivnim) koji postaje njegov integralni dio upisom u zemljišnu knjigu.
Nekretnine kao objekti stvarnih prava su određene zemljišne površine međusobno razgraničene geometrijskim linijama (katastarske i građevinske čestice) i sve što je s njima ljudskim radom trajno ...spojeno na površini ili ispod nje. Pravna pretpostavka za pravno jedinstvo nekretnine koje izražava tradicionalno načelo superficies solo cedit je trajna veza spojenih stvari sa zemljištem, trajne zgrade i druge građevine i sve što zemlja rađa na površini bilo da je samoniklo ili posijano odnosno posađeno. Suvremeni pravni sustavi poznaju ustanove pravnog dualiteta zemljišta i zgrade (pravo građenja, superficijarno pravo, itd.), a neki od njih i pravni dualitet zemljišta i stabala. Prema tome, pravno jedinstvo nekretnine je samo oboriva predmnjeva (praesumptio iuris tantum). Zemljišne čestice (nekretnine) kao objekti prava vlasništva i drugih stvarnih prava horizontalno su omeđene drugim nekretninama u vlasništvu određene osobe, ili općim dobrom ili javnim dobrom u općoj uporabi. Nekretnine su vertikalno ograničene granicom pravno opravdanog interesa vlasnika da isključi tuđe zahvate u dubinu i visinu. Izvan tih granica prostire se opće dobro koje imaju pravo koristiti svi pod uvjetima i na način koji propisuje država u granicama svoga suvereniteta. Predodžba o neograničenom pravu vlasništva do zvijezda (usquae ad sidera) srušio je zrakoplov, kao što je predožbu o neograničenom državnom suverenitetu u zračnom prostoru srušio sovjetski Sputnjik. Pravo vlasništva na zemljištu može se ograničiti pravom građenja, ali objekt prava građenja kao nekretnina u pravnom pogledu ne potiskuje objekti prava vlasništva, već samo ograničava vlasnikova ovlaštenja. U istom prostoru nalaze se objekt prava vlasništva i objekt prava građenja
Dug je bio put od rimskog superficiesa (njegovih preteča) tj. prava imati zgradu na tuđem zemljištu koje u rimskom pravu nikad nije razvijeno do stupnja pravnog razdvajanja zemljišta i zgrade iako je ...superficijar imao posjedovnu i vlasničku zaštitu. Iako je razvoj te ustanove tendirao tome, pa se ona lako uklapala u feudalnu strukturu podijeljenog vlasništva. Ovaj razvoj poticala su još u rimskom pravu - barbarska prava koja su kao i prava srednjovjekovnih gradskih statuta u Italiji, umjesto vlasničkog načela priraštaja davala prednost načelu po kome zgrada pripada onome koji ju je izgradio. Različite ustanove prava imati zgradu na tuđem zemljištu odvojenu od zemljišta razvile su se kao što smo vidjeli u njemačkom i austrijskom pravu prije suvremenog prava građenja. Pravo građenja razlikuje od superficijarnog prava po tome što samo preuzima ulogu zemljišta pa je zgrada njegov priraštaj kao da je ono zemljište iz čega proizlaze mnogobrojne prednosti osobito za nositelja prava građenja. Za razliku od superficijarnog prava koje postiče poduzetništvo pravo građenja u prvom redu štiti socijalno ugrožene jer omogućava izgradnju zgrade bez kupovine zemljišta uz malu periodičnu naknadu ili bez naknade posebno kad ga osnivaju općine.
